Le montant de votre IFI peut être considérablement réduit si vous connaissez bien ce qui est déductible. Vous êtes redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en 2025 ? Vous vous demandez quelles dettes et dépenses immobilières vous pouvez déduire de votre patrimoine imposable ?
Voici le guide complet et à jour pour comprendre ce qui est déductible de l’IFI et comment réduire votre impôt de manière légale et efficace.
Qu’est-ce que l’IFI et qui est concerné ? 🧱
L’IFI concerne toute personne physique dont le patrimoine immobilier net imposable excède 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.
Biens immobiliers imposables :
- Résidence principale (avec abattement de 30 % sur la valeur vénale),
- Résidences secondaires,
- Terrains, immeubles bâtis ou non bâtis,
- Immeubles détenus en direct ou indirectement via une société.
Seuls les biens immobiliers entrent dans le calcul de l’assiette imposable à l’IFI. Les actifs mobiliers, les biens professionnels ou les liquidités ne sont pas concernés.
Quelles dettes sont déductibles de l’IFI ? ✅
Prêts immobiliers déductibles de l’IFI
Vous pouvez déduire de l’IFI les prêts contractés pour :
- L’acquisition d’un bien immobilier taxable,
- La construction, rénovation, amélioration ou l’agrandissement d’un immeuble,
- Le financement de travaux dans un bien imposable.
Les prêts in fine sont également partiellement déductibles, selon une méthode d’amortissement linéaire fixée par l’administration fiscale.
Dépenses et taxes déductibles de l’IFI
Les dépenses afférentes à vos biens immobiliers peuvent être déduites si elles sont :
- Dues au 1er janvier (ex. : taxe foncière, droits de succession),
- Liées à l’acquisition ou l’entretien du bien,
- Réglées ou exigibles à la date de déclaration.
Ces dépenses doivent être justifiables et liées à un bien immobilier imposable.
Dettes via une société ou indivision
Si vous êtes associé d’une société immobilière (ex. SCI), vous pouvez déduire votre quote-part des dettes si elles financent un bien imposable à l’IFI.
Optimiser son IFI en toute légalité ⚖️
Réduire son IFI ne relève pas de l’évasion fiscale, mais d’une bonne compréhension de la loi. En connaissant les dettes déductibles, vous pouvez ajuster la base imposable à votre situation réelle, et limiter le montant de votre impôt.
N’hésitez pas à consulter un conseiller fiscal pour évaluer les spécificités de votre propriété, votre passif et les options déductibles de votre fortune immobilière.
Quelles dettes ne sont pas déductibles de l’IFI ? ❌
- Les dettes liées à des biens non imposables (ex : bien professionnel),
- Les dépenses personnelles sans lien immobilier,
- Les prêts non encore exigibles au 1er janvier,
- Les crédits non justifiés (familiaux sans contrat…).
Seules les dettes contractées et documentées avant la date de déclaration sont valides.
📅 Quand et comment déclarer vos dettes déductibles IFI ?
Les dettes déductibles doivent être déclarées lors de votre déclaration IFI (formulaire 2042-IFI), en même temps que vos revenus. Cette déclaration se fait chaque année au printemps, selon votre département.
Conservez :
- Contrats de prêt,
- Échéanciers,
- Justificatifs de dépenses,
- Factures ou actes notariés.
🧮 Exemple de déduction IFI
Vous possédez un patrimoine immobilier estimé à 2 millions d’euros et vous remboursez un prêt immobilier de 600 000 € lié à votre résidence secondaire.
➡️ Votre dette est déductible : la base imposable à l’IFI passe à 1,4 million €. Résultat : une économie significative sur votre impôt.
📌 Résumé : ce qui est déductible de l’IFI en 2025
Déductible ?
✅ Oui
Type de dette
Prêt immobilier pour achat, construction ou travaux
Conditions
Bien taxable à l’IFI
✅ Oui
Prêt immobilier pour achat, construction ou travaux
Bien taxable à l’IFI
✅ Oui
Dépenses d’entretien et de rénovation
Exigibles au 1er janvier
✅ Oui
Taxe foncière, droits de succession
Sur bien imposable
✅ Oui
Quote-part SCI ou indivision
Sur part taxable
❌ Non
Prêt familial non justifié
Absence de preuve ou hors délai
❌ Non
Bien professionnel ou non taxable
Hors assiette IFI
❓ FAQ – Déductions IFI
Est-ce que la taxe foncière est déductible de l’IFI ?
✅ Oui, si elle est exigible au 1er janvier de l’année d’imposition.
Puis-je déduire un prêt in fine de l’IFI ?
✅ Oui, mais seulement de manière amortie chaque année (voir BOI-CF-IFI-20-30-30-20).
Une dette sans justificatif est-elle déductible ?
❌ Non, sans contrat ou facture, la déduction est rejetée.
💡 Astuce fiscale : cumulez déductions et dons IFI
En plus des dettes déductibles, vous pouvez réduire votre IFI grâce à des dons à des fondations reconnues d’utilité publique, à hauteur de 75 % du montant du don, dans la limite de 50 000 €.
Pour en savoir plus, référez-vous au texte fiscal prévu à l’article 978 du CGI (Code Général des Impôts) concernant la réduction d’IFI liée aux dons.
💬 Besoin de conseils personnalisés ?
La fondation pour l’école met à disposition un conseiller pour accompagner les donateurs dans leur démarche, en toute confidentialité : Aude Champetier de Ribes
